◎作者 |  凯风

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4天前，国家统计局发布了一组数据：一线城市房价趋于稳定，二三线城市环比涨幅明显回落。

在限价、限售等政策手段作用之下，大多数城市房价趋于稳定，部分城市已经进入高位盘整。

这意味着，本轮房价暴涨已进入收尾期，是时候消化经验和教训了。

过去二十年，我们经历了中国房价三次大暴涨。2004年到2007年释放住房需求的疯狂，2009年到2013年四万亿的刺激，2015年至今去库存余波未了。

每隔两年，房价就是钱袋子的一轮洗劫，有人哭有人笑有人暴发有人跌倒，下一次会是什么时候？

这是2017年7月全国主要城市房价行情地图：

这是70个大中城市在本轮上涨周期里的涨幅分布：

可以看出，从2015年房价开始反弹以来，九成以上的城市房价出现上涨。毫无悬念，本月房价涨幅超过40%的城市：一线城市“北上广深”四大金刚，二线城市是厦门、南京、合肥“三只王”。

但仍有两城在下跌。这两个城市是锦州和丹东，都来自东北老大哥。

由于是官方统计数据，在诸多“你懂的”因素作用之下，数据可能有所失真，一二线城市的实际涨幅可能更高。

直接说要点：

（1）本轮房价上涨，深圳领头羊

暴涨最先从一线城市开始，又以深圳一马当先一骑绝尘。

2014年10月，当大多数城市房价还在跌跌不休时，深圳就已率先反弹，从此一骑绝尘，开启连续两年的暴涨，在2016年9月达到最高点，整体涨幅超过70%。随后深圳房价步入高位盘整期。

按官方的说法，深圳房价连续十个月下跌，但目前数据说话，整体涨幅仅仅回落不到6个百分点，聊胜于无。

（2）房价走势打脸广州衰落论

一线城市里，最不被看好的是广州，当初就说“广州房价为何涨不过深圳”，随后又喊“合肥郑州房价涨幅秒杀广州”，再后面“杭州即将超越广州成为一线城市”！

然而，房价走势却相当打脸。

虽然2015-2016年广州房价犹如慢牛上山，但进入2017年，调控尽管一再加码，限购、限贷、限卖等“砰砰”一招接一招，房价却一飞冲天。连续半年领跑于一二线城市，从中心城区到外围郊区，多数楼盘房价翻倍。

（3）北京反超深圳，广州反超上海

2016年10月，史上最严调控出台，深圳与上海的房价开始进入高位盘整期。但北京广州，却又开启了新一轮暴涨。今年两会期间，受房地产税暂时不出台、一线城市收缩土地供应等消息影响，北京广州房价同步暴涨。北京涨幅一度超过深圳，广州涨幅则超过上海。

本轮上涨周期里，一线城市房价涨幅实际均超过了50%，这再次说明，一线城市作为经济基本面最良好、产业优势最突出、人口流入最积极的区域，房价上涨比二三四线城市有更好的支撑。虽然收入相对于房价已经高不可攀，但其安全边际仍然是最高的。

与一线城市普涨不同，二线城市呈现分化态势。如果青春无处安放，请往东南沿海省份，大西北和东三省不是战场。

（1）这三个城市涨得微妙

厦门、南京、合肥涨幅均超49%，上涨启动时间早于广州，涨幅也与广州不相上下。

不管是事实还是人为,这三地土地供应都相对紧缺。早在2016年，合肥买房就要找关系，而南京更是最早推出了限房价、限地价乃至摇号抽签买房等政策手段。过度干预，这三个二线早于与一线城市旗鼓相当。

（2）重庆成都为何启动这么晚？

重庆成都虽然都被列为新一线城市，但房价直到2016年下半年才开始启动，而且在涨幅上仍然弱于南京杭州武汉等城。一个原因是两地在过去都有大量的土地供应，导致库存居高不下，先消耗完已有的库存，房价才会步入上涨通道。

（3）我们正在进入强省会时代

随着经济步入新常态，过去的普遍高增速不再，强省会时代正在来临。作为集聚全省政治经济资源的省会城市，其房价上涨态势，更能代表整个省域的状况。

然而，东三省的经济形势一度令人感到十分堪忧。经济衰退、人口流出、重工业优势不再，虽然在普涨效应的示范之下，沈阳等地的房价出现反弹，也依然缺乏基本面的长期支撑。

2016-2017年，三线城市集体暴涨，虽然从涨幅上看，不可能比得上一二线城市。但它毕竟容纳了更多的人口，上扬势头如此暴烈，值得深思。

（1）拆迁棚改的蝴蝶效应

就在一两年前，三四线城市还备受高库存之困，大多数房价都还在下跌。此番暴涨，一方面是一二线城市限购限售带来的外溢效应，另一方面则是棚改货币化改革制造出来的本地需求。

以棚改之名大肆拆除现有的住房，再以货币化补贴之名，让被拆迁者有了购房的资本。既少了原来的存量，又多了新的需求，房价哪有不一路上扬的道理？

（2）你想不到的蚌埠

以涨幅榜第二名的蚌埠作为样本，2017年5、6、7月，蚌埠房价环比涨幅分别为3.4%、2.1%和1.2%，不仅位居全国前列，而且3.4%的月涨幅也创当地2006年以来的新高。

从2014年开始，蚌埠就大力推进城中村和棚户区改造，2014年和2015年合计改造面积600万平方米，简单换算约为6万户，2016年和2017年有合计改在棚户3.7万户，这意味着将近10万座棚户被拆除，而这些被拆除的棚户大多数都拿了货币化补贴，到处买房。

未来，或许没有未来。用大拆大建来去三四线城市的库存，短期只会制造房价暴涨，长期则因为缺乏实体的支撑，只会制造出一大批没有流动价值的不动产。被拆迁的人来接现在的库存，未来谁接他们的盘？

1.本轮房价周期起因于去库存，去库存本意是为了消化产能，但问题在于楼市有其特殊性：房价越涨越多人买，房价越跌越无人问津。所以去库存在某种意义上就等同于涨房价，只有房价上涨，才有库存可去。

 

2.一二线城市越调越坚挺，三四线城市越涨越心虚。一二线越调越坚挺，原因是调控太过侧重统计游戏，而增加土地供给、租购同权等核心政策，落实得又远远不够。三四线越涨越心虚，从根本上看，就是这一轮上涨，没有任何实体的支撑，纯属泡沫狂欢，埋下无尽隐患。

 

3.房价什么时候出现拐点？判断的依据不是限购、限贷、限售政策有多严厉，而是土地供应面、经济基本面、货币基本面有无发生变化。如果房贷利率变相提高，土地供应不断增加，经济对房地产的依赖度有所降低，那么楼市一定会出现回调。